1,185

SOS Den Haag wil de afbraaktrend van de Haagse ruimtelijke en landschappelijke harmonie keren. Dat doen we door krachten stedelijk, nationaal als internationaal te bundelen.

Comments Box SVG iconsUsed for the like, share, comment, and reaction icons
2 weken geleden
SOS Den Haag

BUY TO LET KEEP TO LET

De woningmarkt is knettergek geworden -en het is een vluchtheuvel voor rendementszoekers die hun geld willen stallen. Ondertussen lopen de ‘verdiensten’ enorm op… en de woonlasten van Hagenaars navenant.

Veel dakopbouwen blijken voor splitsers (mits ze het een ‘kap’ kunnen noiemen) of voor flippers (mensen die na de dakopbouw hun huis verkopen met dikke winst).

SOS sprak vandaag in bij een raadscommissie waarbij ‘elkaar-vliegen-afvangen’ een doelmatige gemeentelijke aanpak nogal eens in de weg zat… Aanpak hiervan vraagt dat de gemeente aan veel knoppen tegelijk draait en tegelijk toeziet en handhaaft… Van links tot rechts werden waardevolle opmerkingen gemaakt die niet allemaal in het collegevoorstel zijn opgenomen helaas.

"Mijn naam is Ingrid Gyömörei. Ik spreek in namens SOS Den Haag.

En spreek over de Nota Voorraadbeleid Den Haag. Wat voorligt, maakt opkoopbescherming mogelijk. Bescherming van een woningmarkt die onder druk staat, vraagt heel wat meer. De keten rammelt. Al jaren
De evaluatie van het beleid was beloofd in 2021. Deze ontbreekt.
Het onderzoek “Buy to let’ is vooral opgezet als onderbouwing van de maatregel.
Er zitten hiaten in de data.
– Twee peildata. Wat daartussen met een woning gebeurt, onttrekt zich aan het zicht.
– Als in een jaar meerdere transacties met een woning zijn geweest, telt deze maar een keer mee (pagina 17).
– Aantallen omgekeerde overgangen dus van huur naar koop (zowel met als zonder transactie) blijft buiten beeld (pagina 14)
– De laatste koopsom behorende bij de laatste transactie wordt gebruikt. (pagina 25)
Prijsopdrijving maakt dat ál déze woningen bij aanvang buiten beeld zijn. Onder één koop of pand, hangen wel drie bv’s.
Dat is precies waar de schoen wringt:
Het stuk spreekt onder 5:29 over weigeringsgronden van de vergunning bij opkoopbescherming, bij een negatief oordeel uit een Bibob toets. Dit insinueert, dat iedere koop langs Bibob gaat. Helaas. Zelfs bij transacties in en rond de Weimarstraat niet. Terwijl men daar notabene spreekt van gericht beleid tegen ondermijning. Zelfs wanneer je het onderbouwd in een bezwaarschrift, geeft men niet thuis. De gemeentelijke jurist zet het weg als insinuaties. De adviescommissie beroep en bezwaar, gaat er helemaal niet eens op in.
Ieder zit op zijn eiland: het overzicht ontbreekt. Niemand voelt zich verantwoordelijk.
Dit voorstel leunt op meldingen vanuit de stad: “Op de uitvoering van de maatregelen wordt gecontroleerd, in eerste instantie gebeurt dit op basis van meldingen uit de stad” (hoofdstuk 8: uitvoering)
Ik neem u mee, wat je overkomt als mondige en betrokken burger. Meerdere malen geconstateerd en gedocumenteerd. Dus niet af te doen als incident.
Na melding illegale bouw, vrijwel nooit een inhoudelijk bericht terug. Het meldpunt is doorgeefluik. Stuurt het door naar pandbrigade, of toezicht en handhaving. Dat laatste is de projectleider. De persoon vooral bezig met aannemer en ontwikkelaar. De mensen die hij – ongelogen – onder zijn sneltoets heeft staan.
Iedere aanvraag omgevingsvergunning, rammelt. Aangeleverde stukken worden niet op waarheid gecontroleerd. Dossiers zijn nooit volledig of kloppend. Eigendomsverhoudingen niet in kaart gebracht. BAG niet gecontroleerd. De parkeernormering, wordt categorisch ‘passend’ gemaakt. En vergunningen buiten de daartoe gestelde termijnen verleend. Wijzigen van functie of bestemming, een formaliteit. Totdat bezwaar wordt gemaakt. Op leefbaarheid wordt niet gecheckt. In weerwil van alle woorden erover in dit stuk.
Bezwaarmakers? Voor de adviescommissie, vooral gedoe. Hoorzitting meteen weg geparkeerd met uiterste termijn. Vooral een ritueel dansje. Men volgt vooral het beleid van de jurist. Immers: de gemeente moet der eigen verleende vergunning verdedigen. De invloed van DSO klinkt in alles door.
Bouwkundige splitsing? Gaat via diezelfde omgevingsvergunning. Sloopvergunningen zelden aangevraagd. Ook niet bij tien kuub bouwafval. Die melding? Hoor je nooit meer wat van. Meldingen aanvragen openbare ruimte, zijn niet langer openbare info. En ondertussen start menige bouw zonder vergunning.
Vanaf 1 juli 2019 zijn de regels voor bouwkundig splitsen strenger geworden. Kunt u mij dan uitleggen, waarom er alleen al in mijn straat, vijftig nieuwe bewoners per jaar komen wonen? Al drie jaar lang?
Vergunningen waarvan vrijwel niets klopt met de werkelijkheid. In plaats van ‘een dakopbouw’ wordt het hele pand gestript en vertimmerd tot losse appartementen.
Hierna rest de gang naar de rechtbank. Hoeveel bewoners hebben daar, denkt u nog zin in?
Splitsen, is voor verkoop, of dure huur. Dure huur, is particuliere markt. De vrije sector kent geen maximale huur. Dus direct na koop, buiten beeld.
Verkoop van de appartementen gaat via kadastrale splitsing. Voor opkoopbescherming slechts van belang onder de huurprijsgrens. Dus buiten beeld.
Kadastrale splitsing is het eind van een vooral schimmig traject.
Uw website spreekt boekdelen: “een kadastrale splitsing is alleen het juridisch splitsen van appartementsrechten. Er ontstaan feitelijk geen nieuwe woningen”.
Precies slimmerd, dát is in het hele traject daarvoor al gebeurd.
Ons voorstel:
1. Het proces van aanvraag tot bouwoplevering herzien.
2. Leunen, op ogen en oren van de wijk, kan alleen wanneer u dat faciliteert. Dus stop met ontmoedigen en afzeiken.
3. Controleer ieder aspect van een aanvraag op waarheid. Ik beloof u het verdient zich binnen een jaar terug.
4. Pak het kadastraal splitsen aan. Is nu vanuit de haperende markt van 2011 ingericht.
5. Evaluatie van deze maatregel? Niet pas over vier jaar. Ieder jaar!

N.B: in de eerste termijn gaf de wethouder in de beantwoording aan graag het gesprek aan te gaan. Natuurlijk geeft een afvaardiging van SOS Den Haag daar graag gehoor aan
MeerMinder

BUY TO LET KEEP TO LET 

De woningmarkt is knettergek geworden -en het is een vluchtheuvel voor rendementszoekers die hun geld willen stallen. Ondertussen lopen de verdiensten enorm op... en de woonlasten van Hagenaars navenant.

Veel dakopbouwen blijken voor splitsers (mits ze het een kap kunnen noiemen) of voor flippers (mensen die na de dakopbouw hun huis verkopen met dikke winst).

SOS sprak vandaag in bij een raadscommissie waarbij elkaar-vliegen-afvangen een doelmatige gemeentelijke aanpak nogal eens in de weg zat... Aanpak hiervan vraagt dat de gemeente aan veel knoppen tegelijk draait en tegelijk toeziet en handhaaft... Van links tot rechts werden waardevolle opmerkingen gemaakt die niet allemaal in het collegevoorstel zijn opgenomen helaas.

Mijn naam is Ingrid Gyömörei. Ik spreek in namens SOS Den Haag. 

En spreek over de Nota Voorraadbeleid Den Haag. Wat voorligt, maakt opkoopbescherming mogelijk. Bescherming van een woningmarkt die onder druk staat, vraagt heel wat meer. De keten rammelt. Al jaren 
De evaluatie van het beleid was beloofd in 2021. Deze ontbreekt. 
Het onderzoek “Buy to let’ is vooral opgezet als onderbouwing van de maatregel.
Er zitten hiaten in de data. 
- Twee peildata. Wat daartussen met een woning gebeurt, onttrekt zich aan het zicht. 
- Als in een jaar meerdere transacties met een woning zijn geweest, telt deze maar een keer mee (pagina 17). 
- Aantallen omgekeerde overgangen dus van huur naar koop (zowel met als zonder transactie) blijft buiten beeld (pagina 14)
- De laatste koopsom behorende bij de laatste transactie wordt gebruikt. (pagina 25) 
Prijsopdrijving maakt dat ál déze woningen bij aanvang buiten beeld zijn. Onder één koop of pand, hangen wel drie bv’s. 
Dat is precies waar de schoen wringt: 
Het stuk spreekt onder 5:29  over weigeringsgronden van de vergunning  bij opkoopbescherming, bij een negatief oordeel uit een Bibob toets. Dit insinueert, dat iedere koop langs Bibob gaat. Helaas. Zelfs bij transacties in en rond de Weimarstraat niet. Terwijl men daar notabene spreekt van gericht beleid tegen ondermijning. Zelfs wanneer je het onderbouwd in een bezwaarschrift, geeft men niet thuis. De  gemeentelijke jurist zet het weg als insinuaties. De adviescommissie beroep en bezwaar, gaat er helemaal niet eens op in.      
Ieder zit op zijn eiland: het overzicht ontbreekt. Niemand voelt zich verantwoordelijk.   
Dit voorstel leunt op meldingen vanuit de stad: “Op de uitvoering van de maatregelen wordt gecontroleerd, in eerste instantie gebeurt dit op basis van meldingen uit de stad” (hoofdstuk 8: uitvoering) 
Ik neem u mee, wat je overkomt als mondige en betrokken burger. Meerdere malen geconstateerd en  gedocumenteerd. Dus niet af te doen als incident. 
Na melding illegale bouw, vrijwel nooit een inhoudelijk bericht terug. Het meldpunt is doorgeefluik. Stuurt het door naar pandbrigade, of toezicht en handhaving. Dat laatste is de projectleider. De persoon vooral bezig met aannemer en ontwikkelaar. De mensen die hij – ongelogen – onder zijn sneltoets heeft staan.   
Iedere aanvraag omgevingsvergunning, rammelt. Aangeleverde stukken worden niet op waarheid gecontroleerd. Dossiers zijn nooit volledig of  kloppend. Eigendomsverhoudingen niet in kaart gebracht. BAG niet gecontroleerd. De parkeernormering, wordt categorisch ‘passend’ gemaakt. En  vergunningen buiten de daartoe gestelde termijnen verleend. Wijzigen van functie of bestemming, een formaliteit. Totdat bezwaar wordt gemaakt. Op leefbaarheid wordt niet gecheckt. In weerwil van alle woorden erover in dit stuk. 
Bezwaarmakers? Voor de adviescommissie, vooral gedoe. Hoorzitting meteen weg geparkeerd met uiterste termijn. Vooral een ritueel dansje. Men volgt vooral het beleid van de jurist. Immers: de gemeente moet der eigen verleende vergunning verdedigen. De invloed van DSO klinkt in alles door.  
Bouwkundige splitsing? Gaat via diezelfde omgevingsvergunning. Sloopvergunningen zelden aangevraagd. Ook niet bij tien kuub bouwafval. Die melding? Hoor je nooit meer wat van. Meldingen aanvragen openbare ruimte, zijn niet langer openbare info. En ondertussen start menige bouw zonder vergunning.  
Vanaf 1 juli 2019 zijn de regels voor bouwkundig splitsen strenger geworden. Kunt u mij dan uitleggen, waarom er alleen al in mijn straat, vijftig nieuwe bewoners per jaar komen wonen? Al drie jaar lang? 
Vergunningen waarvan vrijwel niets klopt met de werkelijkheid. In plaats van ‘een dakopbouw’ wordt het hele pand gestript en vertimmerd tot losse appartementen. 
Hierna rest de gang naar de rechtbank. Hoeveel bewoners hebben daar, denkt u nog zin in? 
Splitsen, is voor verkoop, of dure huur. Dure huur, is particuliere markt. De vrije sector kent geen maximale huur. Dus direct na koop, buiten beeld. 
Verkoop van de appartementen gaat via kadastrale splitsing. Voor opkoopbescherming slechts van belang onder de huurprijsgrens. Dus buiten beeld.  
Kadastrale splitsing is het eind van een vooral schimmig traject. 
Uw website spreekt boekdelen: “een kadastrale splitsing is alleen het juridisch splitsen van appartementsrechten. Er ontstaan feitelijk geen nieuwe woningen”.
Precies slimmerd, dát is in het hele traject daarvoor al gebeurd.
Ons voorstel:    
1. Het proces van aanvraag tot bouwoplevering herzien.   
2. Leunen, op ogen en oren van de wijk, kan alleen wanneer u dat faciliteert. Dus stop met ontmoedigen en afzeiken. 
3. Controleer ieder aspect van een aanvraag op waarheid.  Ik beloof u het verdient zich binnen een jaar terug.
4. Pak het kadastraal splitsen aan. Is nu vanuit de haperende markt van 2011 ingericht.  
5. Evaluatie van deze maatregel? Niet pas over vier jaar. Ieder jaar!
    
N.B: in de eerste termijn gaf de wethouder in de beantwoording aan graag het gesprek aan te gaan. Natuurlijk geeft een afvaardiging van SOS Den Haag daar graag gehoor aan

reageer op Facebook

En terwijl er werd ingesproken, werd er een poging gedaan een start te maken met de bouw van een vijftal appartementen. Zonder onherroepelijke vergunning en binnen het beschermd stadsgezicht.

3 weken geleden
SOS Den Haag

Mooie column in Den Haag centraal vandaag!

Casper Postmaa
Colette, het van de ondergang geredde antiquariaat in de Reinkenstraat, moet welhaast de bekendste boekhandel van Nederland zijn. Uit alle delen van het land snelden boekenliefhebbers vorig jaar naar het winkeltje om een boekje aan te schaffen dat ze waarschijnlijk voor hetzelfde geld ook in hun eigen stad hadden kunnen kopen. Kennelijk ging het niet om het boek alleen. Volkskrant-journalist Jean-Pierre Geelen, vanaf het begin betrokken bij de reddingsoperatie, schreef op 30 december voor zijn krant een hartverwarmend verhaal over de achtergronden van het succes. Samenvattend zou je het saamhorigheidsgevoel dat rondom de boekhandel is ontstaan, kunnen benoemen als een verlangen naar kleinschaligheid en menselijk contact nadat internet als een herfststorm door steden en dorpen was gegaan. Winkels sloten hun deuren, soms liepen hele straten leeg, en je hoeft geen helderziende te zijn om te voorspellen dat ook de warenhuizen die nog resteren straks aan de beurt zijn.
Het verzet tegen deze kaalslag ontluikt overal, in stad en land en over de grens. Met eigen middelen proberen gemeenschappen terug te halen wat door schaalvergroting en digitalisering verloren is gegaan. Esbeek in Brabant was er vroeg bij. Om vergrijzing tegen te gaan is daar in 2007 een coöperatie opgezet die starterswoningen heeft laten bouwen en de plaatselijke kroeg redde.
Het is overigens geen Nederlands fenomeen: in het Zwitserse Zürich bouwden door bewoners opgerichte coöperaties hele wijken, omdat zij grip op hun leefomgeving wilden houden. Allemaal pogingen om het leegbloeden van onze op menselijke contacten gebaseerde samenleving te stoppen.
In Den Haag worden juist grote stappen in de verkeerde richting gezet. Rondom het centrum zijn woontorens gepland en na aanvankelijke aarzeling mogen ze van een meerderheid van de gemeenteraad nu zo hoog worden als de projectontwikkelaars willen. Het lijkt me een illusie dat de wolkenkrabber – symbool van stedelijke eenzaamheid – de woningnood zal oplossen, simpelweg omdat vraag en aanbod niet op elkaar aansluiten. Verreweg de meeste appartementen zullen te duur en te klein zijn voor starters. Ter herinnering: het heeft vele jaren geduurd voordat de flats in de twee torens van New Babylon, bij station CS, allemaal waren bewoond. Het winkelcentrum op de laagste verdiepingen was helemaal een sof. Met name door dit project stevende eigenaar SNS-bank in 2013 op een faillissement af.

Wolkenkrabbers als ophokplicht voor woningzoekenden

Ik hoop dat in het nieuwe jaar de geest van Colette vaardig wordt over deze stad, zodat we kunnen ontsnappen aan de ophokplicht die de gemeente woningzoekenden wil opleggen. Bovendien, wie wil dat de binnenstad wordt gedegradeerd tot een historisch pretparkje te midden van een tot de hemel reikend Stonehenge van beton? Nogmaals: het schitterende Little C in Rotterdam laat zien dat het anders kan: een intieme wijk met grootsteedse ‘West Side Story’-romantiek, waar de bouwhoogte overal beneden de zestig meter blijft. En net zoveel woningen als in die Haagse torens.
Casper Postmaa, oud-hoofdredacteur van deze krant, schrijft op deze plek een wisselcolumn met Aukje van Roessel.
MeerMinder

reageer op Facebook

Casper Postma slaat de spijker op zijn kop. Zet dat maar eens af tegen jullie vorige post over spryg.com/nl/events/den-haag-vastgoed . Met de gemeenteraadsverkiezingen op komst mooie stof voor debatten over voor wie en van wie de stad is en hoe die er dan uitziet.

3 weken geleden
SOS Den Haag

Wéér een dure netwerk studiedag: wat gaat dat oplossen? Let op de aanwezigen en sprekers.

« Den Haag Vastgoed 2022
14 april, Amare, Den Haag

Allereerst de beste wensen voor 2022.

Vanwege de huidige coronasituatie hebben wij samen met de Gemeente Den Haag besloten om ons drukbezochte netwerkevent Den Haag Vastgoed 2022 te verplaatsen naar 14 april in het splinternieuwe Amare. Alle sprekers en deelnemers verlenen enthousiast hun medewerking. U bent dus verzekerd van een interessant, drukbezocht en veilig netwerkevent. Bent u er dan ook bij? Bekijk het actuele programma en schrijf in.

In 1 middag krijgt u een actueel overzicht van alle Haagse vastgoedontwikkelingen, plannen en ambities. Denk aan diverse multifunctionele gebiedsontwikkelingen, de toekomst van retail, de Haagse kantorenmarkt en de Haagse woningbouwopgave. Komt u ook netwerken met ruim 100 Haagse bestuurders en vastgoedbeslissers? Bekijk hier de deelnemerslijst.

Topsprekers:
• Lisette Nijs, Gemeente Den Haag
• Mohamed Baba, Haag Wonen
• Pieter van der Heijde, Bureau Stedelijke Planning
• Bernd Stahli, NSI en IVBN
• Patrick Joosen, BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
• Rick Zijderveld, Gemeente Den Haag
• Anjelica Cicilia, Syntrus Achmea Real Estate & Finance
• Edwin van de Woestijne, a.s.r real estate
• Rico Zweers, De Mannen van Schuim
• Bart van Veenendaal, Stebru
• Nathan Stoltz, JLL
• Uw dagvoorzitter: Aeisso Boelman, Fakton

In 1 middag:
1. Actueel Haags marktoverzicht
2. Wonen en duurzaamheid: biodiversiteit in de stad​
3. Versnelde ontwikkelingen Leefbare Stad
4. Actuele plannen en projecten: CID & Retailvastgoed
5. Topgesprek: samenwerking Woningbouwopgave

Uiteraard organiseren wij dit event veilig en coronaproof. Daarbij bieden wij u onze unieke netwerkgarantie.

Neem nu een optie of schrijf direct in. »

« De kosten van deze bijeenkomst bedragen €649,- (excl. btw) per deelnemer. Dit is inclusief uw lunch, consumpties en parkeerkaart.

Wij bieden een gereduceerd tarief van €549,- (excl. btw) voor deelnemers werkzaam bij overheden, corporaties, zorgverleners, retailers en logistiekers. Graag als opmerking bij uw inschrijving vermelden! Hierop zijn geen andere kortingen van toepassing. »
MeerMinder

reageer op Facebook

Omdat dat niet sexy is en er niks aan te verdienen valt. Walgelijk.

Niks andere bestuurscultuur, gewoon door op de oude voet met zoveel mogelijk geld verdienen. Terwijl onze stad op het ogenblik de klimaatcrisis verergert in plaats van bestrijdt. Waarom geen netwerk bijeenkomst met bewonersorganisaties over de toekomst van de stad? Waarom geen Kate Raworth? Waarom geen herhaling van het Globe 750 festival maar dan met als thema een klimaat positieve stad?

Load more
Visual Portfolio, Posts & Image Gallery for WordPress

Tunnelvisie Teldersweg

Date 22 april, 2018
Den Haag 22 april 2018 Een belangrijk onderdeel van de visie van de Denktank voor de toekomst van het gebied Scheveningse Bosjes, Waterpartij en Westbroekpark in Den Haag…

Waarom Madurodam niet moet uitbreiden.

Date 15 juli, 2016
Ingezonden Brief Argument 1, de huidige locatie en oppervlakte is voldoende voor 1 miljoen bezoekers. Met de laatste uitbreiding van Madurodam in 1996 is het park begroot op…
Lees meer

Plan voor Internationaal park

Date 24 november, 2015
De gemeente Den Haag heeft drastische plannen met de Scheveningse bosjes de Waterpartij en het Westbroekpark in Den Haag. Ze willen van het gebied één groot park maken…
Lees meer