SOS Den Haag

3 weken geleden

Vandaag in AD:

Professor Peter heeft de oplossing voor de woningnood: bouw niet in de stad, maar in het dorp
Peter Boelhouwer uit Benthuizen is hoogleraar woningmarkt. Hij pleit ervoor om meer woningbouw bij dorpen toe te staan en niet iedereen als kippen in de grote stad op te hokken.

Bert van den Hoogen 18-07-22, 20:02
Kunt u in maximaal honderd woorden uitleggen wat uw vakgebied inhoudt?
,,Ik kijk naar de vraag naar en het aanbod van woningen en het beleid om de woningmarkt te sturen en ik probeer te voorspellen hoe die markt zich ontwikkelt. Daar komt meer bij kijken dan alleen de economische benadering van vraag en aanbod van woningen. De markt is namelijk complexer dan veel andere markten, waardoor ook kennis van geografie, demografie, econometrie, financiële markten en psychologie een rol speelt.’’

Waarom is de woningmarkt anders dan andere markten?
,,Vergelijk het maar met de markt voor koffiekopjes. Een woning kun je niet zomaar oppakken en ergens anders neerzetten. Een koffiekopje wel. Van verkochte en gekochte woningen gaat het voor 80 procent om bestaande bouw en voor 20 procent om nieuwbouw. Koffiekopjes koop je nieuw. Als de vraag naar kopjes toeneemt, worden er meer gemaakt. Bij woningbouw worden er om allerlei redenen niet zomaar meer woningen gebouwd en gaan de prijzen stijgen. Het gevolg is dat de bouwkosten niet overeenkomen met de marktwaarde en verkoopprijs van een nieuwe woning. Dit verschil vind je terug in de grondprijzen. Daarnaast is er gebrekkige informatie over de markt. Dat alles bij elkaar noemen we marktfalen.’’

Welke rol speelt de overheid in dat falen?
,,Allereerst staat het recht op goede huisvesting in de grondwet. De overheid probeert met beleid in die woningmarkt te interveniëren en dit recht ten uitvoer te brengen. De overheid probeert de rol van marktmeester te spelen, onder andere door de grondmarkt en de financieringsmarkt te beïnvloeden. Maar de overheid wordt ook speler in die markt, bijvoorbeeld door winst te maken op grondverkoop. Daardoor ontstaat er een heel ingewikkeld systeem waarin makkelijk fouten ontstaan en de markt uit evenwicht raakt. Dat noemen we overheidsfalen.’’

Wanneer de woningprij­zen echter stijgen zijn ze vaak te optimis­tisch; ze willen snel kopen, zetten pas na de aankoop van hun nieuwe huis het oude huis te koop en zijn bereid te overbieden
Peter Boelhouwer
Blijkbaar lukt het niet om dat systeem volledig te controleren. Waarom is die markt zo grillig met dan weer extreem lage en dan weer extreem hoge prijzen?
,,Door de complexiteit die ik net noemde en doordat er ook psychologie bij komt kijken. Wanneer de woningprijzen bijvoorbeeld dalen vermoeden veel consumenten dat dat nog wel even zal voortduren. Ze stellen de aankoop van de woning dan vaak uit en zetten eerst hun eigen huis te koop. Wanneer de woningprijzen echter stijgen zijn ze vaak te optimistisch; ze willen snel kopen, zetten pas na de aankoop van hun nieuwe huis het oude huis te koop en zijn bereid te overbieden. Ook uit onderzoek blijkt dat consumenten tijdens een dalende markt heel anders tegen de risico’s van het eigenwoningbezit aankijken. Kortom, ze handelen niet rationeel.’’

Zijn er ook lessen te trekken uit het verleden?
,,In mijn studietijd waren er vergelijkbare problemen op de woningmarkt als nu. Ik herken de tekorten en het probleem voor starters voor wie de huizenprijzen te hoog zijn. Toen kwam er rijksregie in de vorm van allerlei subsidies. Ik verwacht dat de politiek nu ook zal interveniëren en meer financiële middelen ter beschikking zal stellen.’’

Paspoort
Peter Boelhouwer
Geboren: 28-10-1958 in Den Haag.
Opleiding: Sociale Geografie RUU.
Loopbaan: Onderzoeker Rijksuniversiteit Utrecht en Hoogleraar TUDelft.
Privé: Getrouwd, drie kinderen.
Woont in Benthuizen.

Maar is er nu niet het probleem bij gekomen dat we beperkt zijn in ruimte?
,,Het klopt wel dat er een enorme druk op de ruimte is, doordat ook de functies landbouw, natuur, recreatie, waterberging, logistiek en energie een plek moeten krijgen. Dat zie je vooral in het Groene Hart waar al die functies samenkomen. Maar als je alleen kijkt naar woningbouw, dan valt het ontzettend mee. Van alle ruimte in Nederland is maar 8 procent woningbouw. Het is een kwestie van beleidskeuzes maken. Het landschap is ingericht door onze voorvaderen, we hebben vergeten om het te veranderen naar de nieuwe omstandigheden. Daarvoor is een nieuwe beleidsvisie nodig, waarin alle belangen worden meegewogen.’’

Het Groene Hart is ooit bedacht als park voor de omliggende steden, maar ik merk zelf dat het recreatief gebruik laag is
Peter Boelhouwer
Welke afwegingen zou u maken voor het Groene Hart?
,,Het Groene Hart is ooit bedacht als park voor de omliggende steden, maar ik merk zelf dat het recreatief gebruik laag is. Tijdens mijn wekelijkse fietstoertjes kom ik op prachtige plekken waar geen mens komt. Het is nooit het idee geweest om dat gebied open te houden door het op slot te gooien. Ik begrijp ook niet waarom provincies bepalen dat inwoners van kleine dorpen in de stad moeten gaan wonen. De komende veertig jaar moeten er 2 tot 2,5 miljoen woningen worden gebouwd. Ga je dat allemaal in die steden doen? Waarom ga je mensen verplichten om opgehokt in steden te gaan wonen? Drie of vier hoog in een flatje? Uit allerlei onderzoeken blijkt dat maar 10 tot 15 procent in hoogbouw in de stad wil wonen. 25 procent wil wel in een stad, maar dan in een rustige wijk wonen. 50 procent wil in een buitenwijk of landelijk wonen. 80 procent van alle huidige plannen is binnenstedelijk. Je ontneemt daarmee de afkomst en identiteit van dorpsbewoners.’’

Maar alles volbouwen is toch ook niet gewenst?
,,Puur economisch gezien zou dat wel ideaal zijn, maar dat is uiteraard niet gewenst. Woningbouw is de laatste honderd jaar ook een instrument geweest voor andere doelen. Met de verkoopopbrengst werden andere projecten bekostigd en het is een middel om ruimte in te richten. Dat kan nu door allianties aan te gaan, bijvoorbeeld met natuurorganisaties. Ik vind dat er bijvoorbeeld meer ingezet moet worden op landgoederen waar een kleine gemeenschap tussen de natuur woont.’’

Ik vind dat er bijvoor­beeld meer ingezet moet worden op landgoede­ren waar een kleine gemeen­schap tussen de natuur woont
Peter Boelhouwer
Wat is voor u de heilige graal voor de woningmarkt?
,,In het beleid moeten veel meer de primaire behoeftes van mensen centraal worden gesteld en niet de gevestigde belangen uit het verleden. Die primaire behoefte is dat mensen een gemeenschap willen vormen en ergens bij willen horen. De plek waar je woont is daarbij fundamenteel, dus moet je mensen de mogelijkheid geven te wonen waar ze willen. En dat dan ook gewoon in een huis met een tuin.’’ … MeerMinder